ADMINISTRACION DE PROPIEDADES
ADMINISTRACION DE PROPIEDADES
Cuando
en un edificio se tiene que decidir quien administra, la duda se resuelve
enseguida :
Las
propiedades se administran por los propietarios o excepcionalmente por algún representante que actúe en su nombre.
Sin
embargo los propietarios pueden tener alguna persona que les ayude o les
facilite algún servicio profesional, para solucionar de forma práctica los
problemas de la comunidad de propietarios.
Está
el presidente de la finca y puede haber alguna persona que sea un auxiliar en
administración, que realice tareas como:
-
Convocar asambleas de propietarios.
-
Asegurar la finca, garantizando que se
realicen sin más gastos ni dilaciones las reparaciones que pudiesen acontecer.
-
Ofrecer servicios adicionales, como: Limpieza,
medidas extra anti – incendios, organizar un plus de seguridad, mantenimiento del jardín o la piscina, etc. etc.
El Administrador no tiene la autoridad de los representantes.
Un representante actúa en lugar del representado, y suele ser en contados casos cuando al propietario le es imposible.
Un administrador no tiene estas facultades ni puede administrar a su libre albedrío, sino solo con autorización expresa de los propietarios. Por ello es solo una labor auxiliar la que es adecuada.
Habitualmente el presidente de la finca no se ocupa de asegurarla y cuando hay que realizar alguna reparación la hace él o sus colaboradores.
El administrador sí se ocupa de que la finca esté asegurada y es conveniente que seleccione bien a la compañía de seguros y las coberturas, de forma que la mayor parte de las averías que pueden presentarse estén cubiertas y no haga falta realizar más pagos por obras o reparaciones que la cuota del seguro.
Habitualmente no se ha de hacer nada de nada a una finca y no existe trabajo alguno que realizar.
Por eso no es adecuado pretender dedicarse íntegramente a la administración de fincas, sino que sea una actividad profesional compartida con otras.
CUOTAS DE ADMINISTRACION
Según la IA de Google las cuotas de administración han variado mucho y son las siguientes:
Hace diez años, la cuota mensual rondaba los 3 a 5 euros por vecino, o entre 100 y 150 euros por comunidad. Hoy en día, los precios han subido hasta situarse en una media de 4 a 9 euros por vecino al mes, lo que se traduce en totales de 150 a 300 euros mensuales de media.
Para comprender la evolución, el mercado se ha ajustado de la siguiente manera:
El administrador de fincas no tiene la potestad de fijar o subir la cuota a su antojo. Su función es ejecutar el presupuesto anual que los propios vecinos aprueban en las juntas.
¿Quién decide realmente la cuota?
La Junta de Propietarios: Es
el órgano soberano y el único con la autoridad para aprobar el presupuesto
anual y decidir si se incrementan o no las cuotas ordinarias o extraordinarias.
Según marca la normativa general, el incremento de las cuotas debe ser proporcional a los gastos reales y necesarios del inmueble.
Para aumentar la cuota general, se
requiere el voto a favor de la mayoría de los asistentes, que a su vez
representen más de la mitad de las cuotas de participación.
¿Qué pasa con las
subidas injustificadas?
Si el incremento propuesto excede
el 15% (sin contar el IVA) y no se debe a la contratación de nuevos
servicios, los vecinos tienen todo el derecho a reclamar y cuestionar la
legalidad de la medida.
CONVOCAR JUNTA GENERAL DE PROPIETARIOS
Para que la convocatoria sea válida y los acuerdos legales, debes seguir estos pasos:
hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión».
También pueden solicitar la convocatoria un 25% de los
propietarios o un número de vecinos que represente al menos el
25% de las cuotas de participación.
“La citación para la Junta General Ordinaria deberá hacerse con al menos 6 días de antelación.”
Todo el proceso requiere cumplir unas formalidades para evitar posibles impugnaciones.
SITUACION DE LOS PROPIETARIOS
La situación de los propietarios en muchos casos es muy triste y
lamentable.
Hace falta que puedan disponer de un mínimo de información
por escrito de las características de las comunidades de
propietarios, con explicaciones claras de como organizarse.
De lo contrario quedan en la inopia y se les marea y lía para
cualquier cosa, muchas veces con muchos más gastos de los que
corresponde tener y de forma abusiva.
También es una situación fuera del derecho, que los propietarios no
dispongan de una copia del documento de propiedad de la finca en
que habitan. Lo cual les deja aún en peor situación.
La reunión de propietarios anual no suele convocarse aunque es
obligatorio hacerse, así el
administrador decide sin el permiso de los propietarios quienes
quedan muy mal parados, este
problema puede solucionarse, estableciendo una fecha, hora y orden
del día estable para todos los años, mientras el administrador o el
presidente no lo cambie.
SITUACIONES ESPECIALES
Por ejemplo es una situación especial la que se produce con las
viviendas turísticas, en las que los propietarios son extranjeros
o habitantes de otras ciudades.
Se tiene que facilitar siempre la mejor información, clara e
íntegramente y con completa veracidad.
Los propietarios pueden acordar con el administrador un pacto para
que cuide mínimamente de su vivienda en su necesaria ausencia y el
administrador ha de cumplir perfectamente sus obligaciones y
compromisos, o mejor que se dedique a otro trabajo.
Por otra parte para administrar viviendas turísticas se ha de saber
hablar en inglés o no se pueden entender con los propietarios y no
pueden hacer su trabajo.
INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL
ADMINISTRADOR DE LA FINCA
Muchos vecinos pueden limitarse a no quererle pagar, mientras
no crean que vayan a suceder males demasiado graves.
La solución establecida es la siguiente:
Para solucionar el incumplimiento de las obligaciones del administrador de fincas, debes dejar constancia por escrito del problema, hablar con el presidente de la comunidad para convocar una junta y solicitar la destitución o acciones legales si el daño es grave.
Pasos para actuar
- Reunir pruebas y notificar: Guarda correos, mensajes o burofaxes donde indiques claramente qué obligación de la Ley de Propiedad Horizontal o de su contrato no está cumpliendo.
- Hablar con la presidencia: Pide al presidente de la comunidad que exija explicaciones al administrador o que incluya un punto en el próximo orden del día de la junta.
- Convocar una junta extraordinaria: Si el presidente no actúa, un grupo de propietarios que represente al menos la cuarta parte de los dueños o cuotas puede exigirle por escrito la convocatoria de una junta para votar medidas.
- Cesar al administrador: En la junta se puede decidir por mayoría simple el cese inmediato del administrador y el nombramiento de uno nuevo.
- Reclamar daños o denunciar: Si hay apropiación de fondos o negligencias graves con perjuicios económicos, la comunidad puede interponer una demanda judicial por responsabilidad civil o penal. También cabe presentar una queja formal en el Colegio Profesional correspondiente si está colegiado.
- SOLUCIONAR LOS PROBLEMAS DE ESPAÑA
- Para solucionar los diferentes problemas de España está indicado formar nuevos partidos políticos, ante la incapacidad manifiesta de los actuales.
- Formar partidos políticos: .https://democracia88.blogspot.com/2026/07/formar-un-partido-politico.html
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